学区房“惊雷”！超级大杀器，终于来了
文|凯风
教育“反内卷”再进一步。
近日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见，明确提出完善二手住房价格引导机制，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。
大学区招生+教师交流制度，即人们熟悉的多校划片和教师轮岗制度，终于被提上日程了。
一边拿教育培训“祭旗”，一边针对学区房动手，这一次能带来多大改变？
01
学区房问题，早已进入顶层视野。
今年4月，中央高层会议首次提及“学区房”，明确要求：防止以学区房名义炒作房价。
自此，学区房整治迈出实质性步伐。
先是上海出台高中指标到校政策，无论名校弱校，都有机会进入顶尖高中；接着北京西城区大举推动“多校划片”制度，有热门学区的学区房价格直落。
这一次，深圳提出多校划片+教师轮岗的组合拳，加上此前多地已在推广的指标到校，这标志着学区房治理的三大大招都已聚齐。
如果加上此前雷厉风行的教育培训大整顿，完全可以说，教育“反内卷”时代开始了。
教育内卷的体现：
一是教育培训的泛滥，二是学区房的高热不退，三是应试教育的极端化。
连700分都未必能考上清华北大，这种“零和博弈”让整个社会都陷身其中，无助于效率也无助于公平。
教育内卷，关乎的不只是教育，还有生育。在三孩政策配套文件里，国家明确提出，降低生育、养育、教育成本。
说到底，教育、医疗、住房，这些阻碍生育和妨碍社会公平的大山，要一座座定点爆破。
02
教师轮岗，威力有多大？
教师轮岗制度，倡议已有十多年之久。教育部在2010年就提出，实行县(区)域内教师、校长交流制度。然而，10多年过去，只有个别大城市有局部试点，这一政策未能落实。
究其根本，教师轮岗制度，动了一些利益群体的奶酪，不仅遭到相关群体的反对，也为一些名校所不喜。
原因很简单，所谓名校必然要有名师相匹配，择校实际上是择师。
如果名师每隔几年都要流动到别的学校，那么通过一流师资营造的名校“学区壁垒”就将瓦解，所谓教育高地的神话自然就不复存在。
然而，发达国家的经验早已证明，教师轮岗交流制度，不仅能有效促进教育均衡，还能防止利益固化、提高教师的专业化职业化水平，可谓多赢之举。
中国迟早要迈出这一步。
无论是基于教育“反内卷”的需要，还是遏制学区房炒作的考虑，教师轮岗交流制度都是不可少的一步。
03
多校划片，影响有多大？
多校划片，要解决的是学区问题。
我国义务教育阶段实行“就近入学”政策，一个小区对应一所学校，由于名校资源相对稀缺，与名校相对应的小区价格必然水涨船高，这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。
单校划片，说到底是一个萝卜一个坑。想要进入西城区的北京实验二小，或者广州越秀区的东风东小学，或者深圳福田区的荔园小学，只要买到与学校匹配的学位房即可，只要资金充裕，可谓0风险。
由于学位房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。
数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。
在北上深，一些顶级名校的学区房均价动辄10万+，个别名校更是触及30万+的高位，一平方米学区房顶上普通县城一套房子的价格，这种局面无论如何都是不正常的。
多校划片之下，一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通学校。
如果“学区”之内，恰好有首屈一指的一流名校，也有对应城中村的“村小”，那么“多校划片”之下，学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。
当然，在个别一线城市中心城区，优质学位资源云集，不同学校之间的实力差距并非如此悬殊，学区内名校云集，不管单校划片还是多校划片，学区房的价值都能得到维持。
所以，“多校划片”的存在，势必摊平学位房价格，对一流名校形成明显的利空，而对普通学位房则带来一定利好。
04
可以说，未来几年，教育政策都会迎来历史性巨变。
凡是妨碍生育、阻碍社会流动、影响社会公平的既有政策和利益，都将面临瓦解的风险。
这也是学区房投资不得不考虑的政策大环境。
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